【財經分析】產業園區REITs收入邊際回暖 精益運營為必然發展方向

新華財經上海11月3日電（記者 楊溢仁）近期，上市公募REITs產品陸續發布了2023年三季報，盡管板塊間的修復節奏受到經濟周期等因素影響依舊延續分化格局，但整體向好的趨勢已較為確定。

尤其就產業園區板塊來看，各項目資產間的租賃情況表現雖有分化，部分基礎設施面臨短期的空置問題，但可供分配金額完成度仍有保障。

在大部分業內人士看來，產業園作為“國內大循環”的重要基礎，隨著經濟基本面的持續修復，未來發展依舊可期。

板塊表現邊際回暖

可以看到，2023年以來，受宏觀經濟周期影響，部分產業園區出現了租戶到期不續約、提前退租等情況，這也致使個別REITs底層資產因重要現金流提供方退租而出現了經營業績的負面波動。

然而，進入三季度，隨著經濟基本面的企穩修復，疊加原始權益人、基金管理人、運營管理機構等參與方的積極主動管理，大部分產業園的出租情況呈現出了邊際修復的趨勢。

舉例來看，今年三季度，東吳蘇園產業REIT實現營業收入約0.74億元，同比增長17.2%、環比增長6.49%。中金湖北科投光谷REIT三季度經營活動產生的現金流量凈額約為2112萬元，實現可供分配金額1856萬元，按發行規模計算年化分派率為4.68%；累計（6月9日至9月30日）實現可供分配金額2411萬元，年化分派率為4.90%，均高于招募說明書同期預測的可供分配分派率4.62%。

再就國泰君安東久新經濟REIT和國泰君安臨港創新產業園REIT來看，兩只產品在運營管理方面體現出了較強的穩定性。國泰君安臨港創新產業園REIT三季度錄得收入約1210.49萬元，凈利潤655.83萬元，經營活動產生的現金流量凈額為617.09萬元；國泰君安東久新經濟REIT三季度錄得收入2805萬元，凈利潤1600萬元，經營活動產生的現金流量凈額為2372萬元。

至于華安張江產園REIT方面，截至9月末，該產品的底層資產——張江光大園項目出租率為78%，較二季度末水平上漲7.43個百分點；盡管因重要租戶提前退租，張潤大廈三季度末的出租率僅為57.2%，較二季度讀數明顯下降，但在原始權益人、基金管理人、外部管理機構的努力下，空置面積得到部分去化，對比退租后時點的出租率，9月末出租率已回升約8個百分點。

“作為‘國內大循環’的重要基礎，個人認為，伴隨經濟基本面的穩步修復，產業園板塊經營業績的持續回暖為大勢所趨?！币晃粰C構交易員向記者表示，“現階段，以高新技術產業園區為代表的各類產業園已成為我國各類產業成長的重要平臺、新興城鎮化建設的重要途徑，同時也是我國經濟發展的重要引擎?！?/p>

扎實做好園區管理

毫無疑問，當前如何做好基礎設施項目的運營管理，不斷優化、提升運管能力是每個上市REITs項目的“必答題”，因為REITs的運營業績與運管能力密切相關，而具有專業運管團隊的REITs項目必將更受市場青睞。

那么，通過怎樣的差異化增值服務才能提高資產的核心競爭力？如何借由特色管理等舉措帶來更多、更大社會效益？

國泰君安臨港創新產業園REIT的運管機構負責人表示：“在日常運營過程中，我們除了向園區企業提供常規的管理服務之外，還推出了一些差異化增值服務。例如，提供免費科創咨詢服務，輔導園區企業進行科創專項申報；提供‘管家式’金融服務，整合各類銀行、保險、VC/PE合作機構等金融資源，為園區企業提供精準融資；聯合上海各類高校、行業機構、園區優質企業搭建產教融合創新平臺，通過深挖區域人才群體特質，分層次、分類別、分階段提供人才靶向服務?！?/p>

東吳蘇園產業REIT的運管機構則就降本增效方面進行了諸多安排。具體包括，推進“創新鏈、產業鏈、人才鏈、資金鏈”四鏈融合發展；持續推進綠色低碳轉型，將綠色低碳作為產業園可持續發展的根本之策，通過持續降低“含碳量”、提高“含綠量”，增加高質量發展“含金量”；積極實踐產業園實體化與數字化融合發展——深化數字技術創新、數字化轉型、數字產業園建設方面的工作，積累數據資產；另一方面通過國科數據中心、超算中心等平臺，推動客戶實現數字化轉型、釋放發展動能。

國泰君安東久新經濟REIT則致力于ESG實踐，據項目的相關負責人介紹，目前東久（昆山）智造園已建成了4.499MW分布式光伏發電項目，預期運營年限25年，年平均發電量合計497萬千瓦時，每年可節約標準煤1650噸，減排二氧化碳4500噸，相當于種植樹林205畝?！斑@是東久新宜集團在清潔能源供電的初步實踐，該項目的落地標志著東久新宜集團邁出了降碳減排的可持續發展標志性的一步?！鄙鲜鲐撠熑朔Q。

精益運營實為關鍵

總而言之，在國內經濟形勢整體逐步向好的大背景下，產業園區REITs資產因具備長期的健康發展基礎，其優質底色必將獲得進一步彰顯。

值得一提的是，中國產業園區的經濟發展主要由兩大國家級核心園區推動，即以加工制造業為主的“經開區?(經濟技術開發區）”和以發展高新技術產業為主的“高新區（高新技術開發區）”。

“依托于政策和政府支持，國家經開區、國家高新區的生產總值自2017年以來呈現增長趨勢，2022年生產總值已分別達到15.0萬億元和16.5萬億元?！鄙虾?a href="http://www.prdutsn.cn/quote/stockdetail/index.html?code=601211.SS&codeName=國泰君安&type=5&crumb=股票,國泰君安&announ=lc" target="_blank" style="color:#3875B0;">國泰君安證券資產管理有限公司研究員范明指出，“向后看，核心區域特色定位園區的經濟引擎作用將越加凸顯?！?/p>

至于未來哪類產業園區REITs將更受市場機構青睞或者說更值得投資者布局？

多位受訪的業界專家指出，精益運營是優質產業園的必然發展方向，可由以下幾個維度對標的REITs的底層資產進行挖掘、分析。

其一，為是否進行了定制開發。市場實踐表明，精準定位目標客群，根據目標產業特有需求開展定制化空間設計與基礎設施配套開發的產業園，客戶黏性較強，付費意愿度更高。

其二，為是否制定了園區運營管理標準。例如，財務管理制度、安全生產管理制度、廉潔盡職管理制度、突發事件應急管理機制、內部控制制度等。

其三，為數字化技術滲透、改造。站在園區招商的角度，產業園運營管理機構可基于招商數據庫，開展高效招商。租賃期間內，大數據亦可幫助園區準確判斷企業運行情況，提供個性化的園區服務。

最后，是多元化的園區服務。產業園穩健發展的根本是租戶。產業園運營管理機構可根據租戶所處的不同發展階段，為其提供不同的服務，在幫助租戶成長的同時，深度了解租戶需求，加強租戶黏性。

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編輯：王菁

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